A firma di Sauro Mostarda, CEO di Lokky
Ogni anno, tra Natale e Capodanno, l’Italia si mette in movimento: le valigie si riempiono, le autostrade si affollano, e i voli registrano picchi che ricordano i periodi pre-pandemici. Secondo i dati EMG per Facile.it, saranno circa 10 milioni gli italiani che trascorreranno almeno una notte fuori casa, con una spesa media di 440 euro a testa, +31% rispetto allo scorso anno, per un giro d’affari che supera i 5 miliardi di euro. Nel frattempo, le città d’arte e le località di montagna si preparano all’arrivo di turisti provenienti dall’estero e dalle altre regioni, mentre il mercato degli affitti brevi continua a crescere in Italia così come in tutta Europa. Secondo Eurostat, nel 2024 gli alloggi destinati ai soggiorni brevi prenotati tramite piattaforme online – come Airbnb e Booking – hanno registrato oltre 854 milioni di notti, segnando un aumento del 18,8% sull’anno precedente.
Questa mobilità invernale, sicuramente positiva per il settore turismo, ha però un rovescio della medaglia che pesa soprattutto sul sistema delle case private e degli affitti brevi. Da un lato ci sono le abitazioni che si svuotano per le partenze dei proprietari. Dall’altro ci sono quelle che, invece, entrano in una rotazione rapidissima perché destinate ai soggiorni brevi. È qui che, proprio nel momento più festivo dell’anno, aumenta la pressione sui property manager, figure chiamate a garantire sicurezza, continuità operativa e gestione impeccabile di immobili che diventano in questo periodo ancora più esposti e vulnerabili. Il property manager coordina check-in, manutenzioni, controlli post-soggiorno, gestisce dispositivi smart home e tiene i contatti con proprietari, ospiti e fornitori. Ed è un settore che in Italia ha assunto una dimensione sempre crescente. Le principali associazioni di categoria, da Property Managers Italia all’AIGAB, stimano che nel Paese operino migliaia di professionisti tra gestori indipendenti, società strutturate e operatori specializzati. I soli 700 associati di Property Managers Italia, per esempio, gestiscono oltre 24.500 appartamenti in locazione breve, pari a più di 60.000 unità immobiliari. Numeri che fotografano un ecosistema ormai centrale per l’economia del turismo e dell’ospitalità del nostro Paese.
Secondo il 4° Rapporto dell’Osservatorio sulla Sicurezza della Casa di Censis-Verisure, realizzato con il contributo del Servizio analisi criminale del Ministero dell’Interno, nel 2024 in Italia sono stati denunciati 155.590 furti in casa (+5,4% rispetto al 2023). Circa 14 milioni e mezzo di italiani, il 28,6% del totale, hanno subìto un furto in casa, 8 milioni (16,1%) hanno avuto un tentativo non riuscito e 4 milioni e mezzo di individui (8,7%) lamentano di aver subìto un atto di vandalismo ai danni della propria abitazione. Se per un proprietario un’effrazione rappresenta un danno diretto, per un property manager può diventare molto di più: una questione di reputazione e, in alcuni casi, anche di responsabilità indiretta, soprattutto quando a lui sono affidati accessi, chiavi, smart lock, controlli post-soggiorno e sistemi digitali di sicurezza. A complicare il quadro si aggiunge la crescita dei soggiorni brevi, che intensifica il turnover. Più check-in concentrati negli stessi giorni significa più rischi. Una porta non chiusa correttamente, un malfunzionamento di una serratura elettronica, una videocamera offline o un controllo saltato dopo un check-out possono trasformarsi in incidenti costosi, difficili da attribuire e spesso contestati dai proprietari o dagli ospiti.
Per anni, la gestione dei rischi legati agli immobili è rimasta un tema marginale nella professione. Oggi non è più possibile. Con l’introduzione del nuovo codice Ateco dedicato al property management, cambia l’orizzonte delle responsabilità: la categoria vede formalmente riconosciuto il proprio ruolo e, insieme, l’aspettativa di un livello più alto di professionalità e tutela. In parallelo, come indicano le associazioni di categoria e le principali guide per gestori extralberghieri, cresce la consapevolezza della necessità di polizze specifiche per chi lavora nella gestione degli immobili. Le coperture più richieste riguardano la responsabilità civile professionale, indispensabile per proteggere il gestore in caso di errori o omissioni documentabili; la protezione contro furto ed effrazione, particolarmente critica nel periodo natalizio; le coperture per danni causati dagli ospiti, una delle casistiche più frequenti negli affitti brevi; la tutela legale, fondamentale in caso di contestazioni con proprietari, vicini, ospiti o fornitori; e le assicurazioni dedicate ai sistemi smart home, oggi sempre più diffusi ma altrettanto vulnerabili.
I dati raccontano uno scenario chiaro: i viaggi aumentano, gli affitti brevi pure e i furti restano elevati. Nel mezzo c’è un settore, quello del property management, che deve essere pronto non solo a sostenere il carico operativo, ma anche a gestire un livello di rischio mai così alto. Ed è proprio qui che la tutela assicurativa smette di essere un’opzione e diventa un pilastro della propria tutela e professionalità.
